對不少客戶來說,樓宇買賣是人生中一個重大的投資項目,務必謹慎處理。樓宇買賣涉及多個重要階段,包括臨時買賣合約、正式買賣合約、查閱有關物業的契約及業權、申請按揭、安排處理物業雜費,以及最後完成交收,當中牽涉多個法律和行政煩工作。除此之外,近親轉讓是樓宇買賣中常見的範疇,程序包括物業轉名、按揭申請等,因此樓宇買賣交由專業律師處理能讓買賣變得更順利。

張志宇律師行的樓宇買賣律師團隊對於處理本港市場各類房地產交易方面均具豐富經驗,能直接處理或安排代辦各大小銀行的按揭、轉按、贖樓、承辦物業轉名、近親轉讓等等,為客戶處理各項繁複的手續,謹慎處理相關合約,時刻與客戶保持緊密連繫,務求協助客戶以最有效的方式去處理房地產的事宜。

樓宇買賣法律服務中心

本行提供廣泛的樓宇買賣法律服務,包括但不限於以下範疇:

● 樓宇買賣
● 近親轉讓
● 申請按揭
● 物業轉按
● 土地訴訟及仲裁
● 業主與租客爭議
● 業主立案法團事宜
● 代辦贖樓契
● 追討欠租及收樓
● 房地產租務管理
● 房地產爭議及訴訟

常見問題 Q&A

1. 問:臨時買賣合約是甚麼?
答:根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章) 第3條,除非土地(包括房屋 / 樓宇單位 / 大廈)買賣合約是以書面訂立,否則法庭不會審理與土地買賣有關的法律訴訟。換言之,如果閣下透過口頭協議買賣一個物業,便得不到法律的保障。儘管臨時賣買合約寫有「臨時」一詞,但一份妥善簽署的臨時賣買合約實屬有法律約束力的合約,而買賣雙方必須遵守有關條款。如果雙方未能簽訂正式買賣合約(以取代臨時賣買合約),他們仍可按照臨時賣買合約去完成交易或向對方追討賠償。

2. 問:正式買賣合約是甚麼?
答:雖然臨時買賣合約已是有法律約束力的合約,但它只有一些基本條款,對雙方(特別是買方)之保障實在有限。正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約去草擬,正式合約會包含更詳盡之條款並用作取代臨時合約。但如雙方未能簽訂正式買賣合約(例如他們未能一致同意正式合約的所有條款),他們仍會受臨時買賣合約約束。

3. 問:業主立案法團及大廈管理人的功能是甚麼?
答:發展商或業主立案法團聘用大廈管理人(或大廈管理公司)去管理大廈,他們主要負責安排保養及維修大廈的公用地方、保持清潔、安排保安服務及監督收取管理費。《建築物管理條例》授權業主立案法團,去監察大廈管理人提供的服務及用作管理和保養工程的開支預算。業主立案法團作出的所有決議,必須得到大廈內一定比例的業主投票通過。當法團成立後,大廈管理人便要對法團負責,而法團亦有權解僱大廈管理人。

4. 問:購買物業時,樓宇買賣律師代我做什麼?
答:買入一個物業是有三個過程的:
A) 賣方律師準備買賣合約,由買方律師審閱,雙方經過討價還價的過程才作定稿,但主要條款會根據臨時買賣合約的內容釐定。買方律師會在臨時合約的指定日子,一般來說是在十四天內,將一式兩份由買方簽好的合約,連同訂金餘數,或稱為大訂,交往賣方的律師樓。賣方的律師樓則安排賣方簽署,並交回簽署好的買賣合約與買方的律師樓,買方的律師樓則安排交印花稅並在土地註冊署註冊買賣合約。
B) 賣方有責任證明物業之業權是完整,為此他要交出政府批地文件及十五年來有關該物業交易的有關樓契及文件與買方,買方律師須要審閱這些樓契,察看是否有問題,例如名字有沒有錯、簽名是否相符,公司之簽名是否恰當等,之後便向賣方律師提問,賣方律師要提出滿意答案,才能證明業權是完整的。
C) 由買方律師行準備新樓契並交予賣方律師審閱。如果買方準備做按揭,買方律師還要準備按揭及貸款文件,之後一併將新樓契及按揭契交往土地註冊處註冊,買方完成交易,即可成為新業主。

5. 問:樓宇買賣過程有可能會遇到哪些風險?
答:A) 買賣合約是一份具有效力的法律文件,違約可發致官司,毀約一方要賠償,如買家遲到交付樓款。
B) 律師驗契不力,會買入壞業權的物業。
C) 律師解答買方律師業權質詢不力,會引發「踢契」官司。
D) 按揭文件處理不慎,會令銀行拒絕交付按揭貸款。

6. 問:購買丁屋時,要注意什麼?
答:購物丁屋時,準業主有好多大小事項必須要留意,要小心的位置較購入私樓多。萬一不幸購入錯的丁屋,新買家有機會連屋都入唔到。一般來講,購買丁屋的時候有幾個重點位需要留意:
A) 轉讓限制:丁屋根據地契會有轉讓限制,每個丁屋的限制都未必一樣。準業主應該確保購入的丁屋是可以合法地轉讓。
B) 路權:丁屋一般都是興建在鄉村或私人土地上,因此丁屋位置可能坐落於有路權才可以達到的地方。不時新聞都有報道新丁屋業主由於沒有路權未能入屋。如果路面坐落於官地上,路面有機會被限制使用。反之若道路坐落於私人道路上,使用者有需要繳付過路費。
C) 僭建:丁屋吸引不少人的地方在於可以僭建,不過僭建有機會影響建築物結構構成危險。若丁屋有僭建被政府發現,有機會被釘契,準買家便有機會背負僭建的風險及責任,而銀行有機會發現單位有僭建而拒批按揭。因此,買家應事先了解僭建風險。
D) 按揭:丁屋與村屋一樣較私樓成交量低,不時影響單位估價導致銀行估不足,借不足按揭。另外,村屋按揭批核較一般私樓嚴謹,建議諮詢專業的法律意見。

7. 問:樓契與買賣合約有什麼區別?
答:樓契是單位業權的證明,是把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。法例規定,法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置,所以即使只簽定買賣合約,只能代表買家擁有買入單位的權利,但卻不能作為證明物業已轉讓的證據,故必須透過訂立一份樓契。
經律師協議後,律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約,買賣雙方簽署「轉名契」後,新買家就正式在法律上成為「物業持有人」。

8. 問:樓宇買賣中,甚麼是「踢契」?
答:「踢契」是指在簽妥買賣合約後,買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易,目的是取消交易,取回訂金,甚至向賣方追究損失。
在簽約落訂前,買方尚未查驗業權是否良好到事後查契時,中途發現樓契存在問題如舊契中有人簽名差別大、遺失授權書、缺少了應有正本契據、物業有違例建築物(僭建)、賣方隱瞞單位已被列為「兇宅」等等,有權取消本次買賣。
值得注意的是,如果買方的理據充分,不僅賣方須退還訂金,取消交易,還有可能需要作出一定賠償。

9. 問:樓契遺失了該怎麼辦?
答:樓契是物業重要文件,如果樓契殘缺甚至沒有樓契變成「無契樓」,不但會影響物業價值,物業買賣時,買家律師發現時會通知銀行,銀行有機會基於風險因素拒絕批出按揭。如果發現樓契遺失,可委託律師進行宣誓,在宣誓期間透露遺失原因,由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本,文件同樣具備法律效力。不過,並非所有樓契文件均能在土地註冊處找到,文件遺失便無法補回,所以必須小心存放。

*樓宇買賣涉及的程序複雜,遇到法律問題,請不要猶豫,馬上請專業法律團隊提供相關法律諮詢意見。